Comprar una vivienda de obra nueva no funciona igual que comprar una de segunda mano. Muchas veces se compra sobre plano, con la vivienda aún en construcción, y el dinero se entrega por fases. Entender bien cada paso te ayuda a saber qué firmas, qué pagas y qué protecciones tienes en cada momento. Este es el recorrido habitual, tanto si compras a un promotor como si entras en una cooperativa.
1. Elección de la vivienda y reserva
Todo empieza eligiendo el proyecto y la vivienda concreta. Para reservarla, se suele firmar un documento de reserva y entregar una cantidad que retira esa vivienda del mercado mientras se prepara el contrato. Conviene leer bien qué condiciones tiene esa reserva y si es reembolsable.
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2. Contrato de compraventa (o incorporación a la cooperativa)
El siguiente paso formaliza el compromiso. En una promoción tradicional se firma un contrato de compraventa (a menudo con arras); en una cooperativa, te incorporas como socio firmando la documentación correspondiente. En ambos casos, aquí se fijan el precio, el calendario de pagos y los plazos de entrega previstos.
Léelo con calma y, si algo no está claro, pide que te lo expliquen por escrito. Si dudas entre modelos, tenemos una comparativa sobre las diferencias entre comprar vivienda tradicional y una cooperativa.
3. Pagos aplazados durante la construcción
En la obra nueva sobre plano, el pago no se hace de golpe. Se entregan cantidades a cuenta durante la construcción, según un calendario ligado normalmente al avance de la obra. Este reparto facilita planificar el ahorro, pero exige tener claro cuánto toca en cada hito.
4. Tu protección: el seguro o aval de las cantidades a cuenta
Este punto es crucial. La ley obliga a que las cantidades que entregas a cuenta durante la construcción estén garantizadas mediante un seguro o aval, y depositadas en una cuenta especial. Es lo que te protege si la vivienda no llega a entregarse: recuperarías el dinero aportado. Antes de pagar nada, confirma que existe esta garantía. Es una de las señales de que estás ante un proyecto serio, algo que también revisamos en cómo saber si una cooperativa de vivienda es segura.
5. Final de obra y licencia de primera ocupación
Cuando la construcción termina, el proyecto obtiene el certificado de final de obra y la licencia de primera ocupación, que acredita que la vivienda es habitable y cumple la normativa. Sin estos documentos, no debería producirse la entrega.
6. Escritura, hipoteca y entrega de llaves
El último paso es la firma ante notario de la escritura de compraventa o adjudicación. Si necesitas financiación, aquí se formaliza también la hipoteca. Se paga la parte pendiente, se liquidan los impuestos correspondientes (al ser obra nueva, IVA más Actos Jurídicos Documentados) y recibes las llaves. Después, queda inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Consejo final: revisa antes de firmar en cada fase
El proceso de obra nueva se extiende en el tiempo, así que la mejor protección es la información: pide siempre por escrito el calendario de pagos, confirma las garantías de tus cantidades y guarda copia de cada documento que firmes. Con eso, comprar sobre plano deja de dar vértigo.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar sobre plano?
Sí, siempre que las cantidades que entregas estén garantizadas por seguro o aval y depositadas en cuenta especial, como exige la ley. Esa garantía es lo que te protege si la vivienda no llega a entregarse.
¿Cuánto se paga al reservar?
Depende del proyecto. Se entrega una cantidad para retirar la vivienda del mercado mientras se prepara el contrato. Revisa si es reembolsable y en qué condiciones antes de firmar la reserva.
¿Qué pasa si el promotor o la cooperativa no entrega la vivienda?
Si tus cantidades a cuenta están correctamente garantizadas, tienes derecho a recuperarlas. Por eso es imprescindible confirmar la existencia del seguro o aval antes de pagar.
¿Qué impuestos se pagan en la obra nueva?
Al ser vivienda nueva, se paga IVA al tipo aplicable a vivienda más Actos Jurídicos Documentados en la escritura, en lugar del ITP de la segunda mano.
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